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전월세 임대차 계약을 갱신하는 방법은 합의에 의한 갱신, 묵시적 갱신, 갱신요구권을 사용한 갱신 방법이 있습니다. 전월세 갱신 시점에 계약에 대해 미리 챙기지 못하면 2년 치 월세나 이자를 다 책임져야 하는 상황이 생길 수도 있습니다.
주택이나 아파트에 대한 전월세 계약은 기본적으로 최소 2년 계약이 기준입니다. 그래서 1년 계약을 해도 임차인인 세입자가 2년을 살겠다고 하면 임대인인 집주인은 1년으로 계약했다고 나가라고 할 수 없습니다.
일반적인 계약의 원칙상 2년 계약을 했다면 계약 기간을 지켜야 합니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 집주인은 계약 기간 중에 세입자를 나가라고 할 수 없고, 세입자도 중간에 전월세를 뺄 수 없습니다.
물론 전월세 집 상태가 너무 나빠 살 수 없을 정도이거나 세입자가 월세를 미납하던지 집을 크게 파손하던지 하는 등의 사유가 있다면 계약을 해지할 수 있습니다.
하지만 이런 경우가 아니라면 집주인과 세입자가 합의해서 계약을 종료하는 수밖에 없습니다. 합의를 할 때는 당연히 계약을 깨는 입장에 있는 쪽이 중개수수료나 이사비 등의 각종 비용을 부담할 수밖에 없을 것입니다.
한편 임대차 계약 기간이 끝나고 전월세를 빼는 것은 큰 문제가 없습니다. 다만 전월세 계약을 한번 연장하였는데 계약 기간 중에 전월세를 빼야 하는 경우에 압도적으로 많은 분쟁이 발생하고 있습니다.
살다 보면 부득이하게 다른 곳으로 이사를 해야 하는 경우가 생길 수도 있는데 계약의 연장 방식에 따라 그 손해가 천차만별이고,
이때 세입자가 전월세를 뺄 정당한 권리가 있는지, 남은 계약 기간 동안 월세나 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등의 문제 때문에 서로 다툼이 많이 생기고 있습니다.
이러한 문제는 결국 전월세 계약 갱신을 어떤 방식으로 하였느냐에 따라 그 결과 달라집니다. 갱신의 방식은 보통 아래 3가지입니다.
- 합의에 의한 갱신: 집주인과 세입자가 서로 합의에 의해 기간을 연장하는 것입니다.
- 묵시적 갱신: 집주인과 세입자가 계약이 끝나기 2개월 전까지 갱신과 관련한 아무런 통보를 하지 않고 기간이 지나면 자동적으로 전 기간과 같은 기간 갱신한 것으로 보는 것입니다.
- 갱신요구권: 세입자의 불안정한 지위를 보호하기 위해 1회에 한하여 전 계약과 동일하게 계약 갱신을 요구할 수 있도록 임대차보호법에 정하고 있습니다. 이 규정에 따라 세입자가 갱신을 요구하는 경우입니다.
아래에서는 한번 전월세계약이 끝나고 추가로 연장한 경우에 그 연장 방식에 따라 집주인과 세입자의 입장을 정리하였습니다.
계약기간 중에 전월세를 빼야 하는 경우 연장 방식에 따라 안 입어도 되는 손해가 생길 수 있으니 잘 선택하여야 합니다.
그리고 자신의 의사를 알리기 위한 통지 방법을 말로 해도 되고 문자로 해도 됩니다. 다만 내용증명으로 의사를 전달하면 분쟁이 되었을 때 명확한 증거가 될 수 있습니다.
전월세 합의 갱신 - 집주인과 세입자는 일방적 해지 불가
전월세 기간이 끝나고 집주인과 세입자는 주변 시세에 맞춰 보증금이나 월세를 다시 정하거나 전월세 금액은 변동 없이 합의하여 계약을 연장할 수 있습니다.
이 경우 일반적인 계약과 다름없이 집주인과 세입자가 합의하에 계약을 연장한 것으로 보통 '합의 갱신' 또는 '합의에 의한 갱신'이라고 부릅니다.
해지방법
집주인과 세입자 간에 합의를 통해 전월세 계약을 연장하면 재계약을 한 것과 비슷합니다. 따라서 보통은 2년이 되겠지만 연장 합의한 기간 동안은 집주인이나 세입자 모두 마음대로 전월세를 뺄 수 없는 것입니다.
물론 전월세 계약을 해지할만한 특별한 사유가 생기거나 세입자와 집주인이 협의하여 전월세 계약을 해지할 수는 있습니다.
하지만 이러한 사유가 없음에도 불구하고 세입자가 임대차기간 중에 일방적으로 전월세를 뺀다면 남은 기간 동안의 월세나 전세보증금의 이자를 세입자가 모두 부담하여야 하는 것입니다.
이러한 경우에 월세나 보증금을 이중으로 부담해야 하는 손해가 발생할 수 있기 때문에 가급적 계약기간 중간에 전월세를 빼는 것은 피하는 것이 좋습니다.
부득이 중간에 나가야 한다면 중개수수료나 각종 비용을 세입자가 부담하는 방안을 제시해서라도 집주인을 잘 설득해서 협의를 통해 해결하는 것이 가장 이득입니다.
계약갱신요구권
한편 합의에 의한 갱신을 하면 세입자의 계약갱신요구권은 그대로 남아 있습니다. 세입자는 합의에 의한 갱신 기간이 종료할 때 더 살고 싶다면 계약갱신을 요구할 수 있는 것입니다.
세입자 입장에서는 전월세 가격이 하락하는 때라면 다음에 상승하는 시기를 대비해서 계약갱신요구권을 아껴두는 것도 좋을 방법일 수 있습니다.
집주인 입장에서는 세입자가 중간에 일방적으로 계약을 해지할 수 없기 때문에 2년 동안 안정적으로 계약을 유지할 수 있는 방법이기도 합니다.
묵시적 갱신 - 세입자는 계약 기간 중 해지 가능
주택임대차보호법에는 임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지 집주인은 세입자에게 계약 갱신 관련 통보를 하도록 정해놓고 있습니다. 세입자 또한 마찬가지입니다.
그런데 만약 집주인이나 세입자가 아무런 의사 표시도 하지 않으면 기존 계약 조건 그대로 임대차 계약이 갱신될 것으로 봅니다.
집주인이나 세입자의 묵인 하에 계약이 연장됐다고 해서 법에 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 혹은 당사자의 통지 없이 자동적으로 갱신되었다고는 의미에서 '자동 갱신'이라고도 합니다.
해지방법
만약 묵시적 갱신이 되었다면 계약 기간이 끝나기 전이라도 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. 묵시적 갱신이 되면 전 계약 조건과 동일하게 2년 간 연장된 것으로 보기 때문입니다.
하지만 묵시적 갱신이 된 경우라도 세입자는 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 집주인은 해지할 수 없습니다. 그리고 이는 법에 정하고 있기 때문에 집주인이 계약 해지가 안된다고 해도 소용없습니다.
이 부분에서 있어서 묵시적 갱신은 세입자에게 유리하다고도 볼 수 있습니다. 반대로 집주인 입장에서는 2년 기간을 확실하게 하기 위해서는 묵시적 갱신이 되지 않도록 신경 써야 할 것입니다.
계약 해지를 통지하는 방식은 구두로 하던, 문자로 하던, 내용증명으로 하던 상관없지만 혹시 나중에 분쟁이 생기면 증거로 쓸 수 있도록 상대방에게 도달한 사실을 확실하게 증명할 수 있는 방법으로 하는 것이 좋습니다.
다만 계약을 해지하겠다고 상대방에게 알린 후 3개월이 지나야 비로소 계약은 해지되고 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.
그리고 세입자가 새로운 세입자를 구해놓고 가야 한다거나 중개수수료를 부담할 필요도 없습니다. 법에 따라 세입자에게 주어진 권리이기 때문입니다.
하지만 현실에서는 집주인이 계약 기간 중이라고 보증금을 안 돌려주거나 중개수수료 등을 세입자에게 부담하라고 하는 경우가 많습니다. 그럴 경우에는 보증금 반환 소송을 하거나 주택임대차분쟁조정위원회를 이용해서 조정을 통해 해결을 시도할 수 있습니다.
계약갱신요구권
계약갱신요구권은 계약 만료하고 한번 사용할 수 있기 때문에 묵시적 갱신이 된 경우에도 다음 계약 만료 시점에 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
집주인과 세입자의 묵인 하에 계약이 계속 갱신된 상황이라면 묵시적 갱신을 몇 번 했던 상관없이 계약이 끝날 때 갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
따라서 세입자는 이해 득실을 따져 집주인의 묵시적 갱신을 유도할 수도 있습니다.
하지만 지금처럼 전월세 가격이 내려갈 땐 세입자 입장에선 전월세를 깎아 다시 계약하는 게 유리할 수도 있습니다.
반대로 집주인은 보증금을 내줄 시기를 미룰 수 있으니 묵시적 갱신을 유지하는 게 나을 수도 있습니다. 이럴 경우에는 세입자가 언제든지 나갈 수도 있다는 불안정한 입장에 놓일 수도 있으니 유의해야 합니다.
계약갱신요구권에 의한 갱신 - 이사할 예정이라면 '갱신청구권'이 유리
계약갱신요구권은 몇 년 전 법개정으로 세입자가 2년 더 살겠다고 하면 주택임대차보호법에 정해놓은 특별한 사유가 없는 이상 집주인이 갱신을 거절하지 못하도록 한 세입자의 권리입니다.
최근에 집주인은 전세가격이 올랐을 때 세입자의 갱신요구를 거절하기 위해 집주인이나 집주인의 가족이 실제 거주를 해야 한다는 사정을 주로 언급하고 있습니다.
그리고 세입자들도 집주인이 실거주하는지 추후 확인하고 실거주하겠다던 갱신 거절 사유가 사실이 아니라면 손해배상을 청구하는 경우도 늘어나고 있습니다.
손해배상은 민사 소송을 하거나, 앞서 언급했던 주택임대차분쟁조정위원회를 이용해서 청구할 수도 있습니다.
해지방법
계약갱신요구권을 사용했을 경우 묵시적 갱신 때처럼 살다가 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
물론 묵시적 갱신의 경우와 같이 3개월 후에 계약이 해지된 것으로 보기 때문에 월세가 있다면 그동안의 월세나 관리비는 지급하여야 합니다.
하지만 세입자의 입장에서는 계약을 해지하기 위해서 집주인에게 사정하거나 합의금을 지급해야 할 일은 없습니다.
또한 세입자가 중개수수료를 부담하거나 새로운 세입자를 구해놓고 나가야 하는 것도 아닙니다.
따라서 전세계약 만료 전 이사를 생각하는 세입자라면 합의 계약 대신 계약갱신청구권을 활용하는 게 유리할 수 있습니다.
한편 집주인의 입장에서는 가급적 묵시적 갱신이나 계약갱신요구에 따른 갱신보다는 합의에 의해 갱신하도록 유도하는 것이 제일 유리할 것입니다.
집주인은 계약갱신요구권을 사용하더라도 2년 계약을 채워야 한다고 특약사항을 계약서에 넣는 경우가 있습니다.
일반적으로 주택임대차보호법에는 법에 위반한 것으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있기 때문에 위 특약을 무효일 가능성이 큽니다.
하지만 법을 적용함에 있어 구체적인 사실 관계에 따라 해석이 다를 수 있기 때문에 전문가의 법률 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
전월세 계약의 갱신 방식에 따라 월세나 비용 관련해서 문제가 될 수 있는 것들을 알아봤습니다. 전월세 계약의 갱신에 대하여 자신의 사정에 따라 잘 숙지하시어 피해를 보는 일이 없도록 해야겠습니다.