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주택의 전세나 월세 계약이 자동연장되거나 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 따라서 3개월 이후 임차인이 퇴거할 경우 중개수수료는 부담하지 않아도 됩니다.
묵시적 갱신이란
주택임대차보호법에는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같은 효력을 부여하고 있습니다.
이를 법적으로 묵시적 갱신이라고 부르고 흔히들 전세나 월세 계약의 자동연장이라고 말하기도 합니다.
한 가지 주의할 점은 월세의 경우 두 달치 월세에 해당하는 금액만큼 연체하거나 임차인으로서 의무를 아주 심하게 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.
갱신 통지 시기 및 묵시적 갱신 기간
주택임대차보호법은 주거용 건물에 대하여 적용되는데 여기서 주거용 건물에는 아파트, 단독 주택뿐만 아니라 건물 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 포함됩니다.
주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물의 경우 전세나 월세 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약의 갱신 여부에 대한 통지를 하도록 정하고 있습니다.
예을 들어 2023년 3월 23일이 계약기간 만료일이라고 하면 그 2개월 전인 2023년 1월 23일 24시까지 갱신 여부에 대한 통지를 해야 합니다. 이는 계약 만기일은 24시까지이므로 초일을 산입 하여 3월 23일을 기준으로 달력에 따라 1월 24일이 2개월 전인 날이므로 그 전날 24시까지 통지가 도달하여야 하는 날짜 계산에 대한 원칙에 따른 것입니다.
묵시적 갱신된 계약은 전 계약 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보고 그 존속기간은 2년으로 봅니다.
묵시적 갱신 후 계약 해지
계약이 묵시적 갱신되면 그 기간은 2년으로 본다고 하였습니다. 묵시적 갱신된 계약의 기간은 2년이지만 임차인은 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있고 이때 해지의 효력은 3개월이 지나면 발생합니다. 반면에 집주인은 계약해지 통지를 할 수 없고 2년의 기간을 지켜야 합니다.
세입자의 계약해지 통지를 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 말은 3개월이 지나면 정당하게 계약은 해지된 것이므로 집주인은 보증금을 돌려주어야 하고 세입자는 거주하던 집을 비워주어야 한다는 것입니다.
여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다. 계약 만기일 2개월 전까지 갱신 여부에 대한 통지를 하지 않은 세입자가 만기 1개월을 남겨두고 집을 비우고 나가겠다고 할 경우 계약해지 통지의 효력이 발생하는 3개월은 언제부터 시작하는 것이냐는 것입니다.
이러한 경우에 대해서 만기일 2개월 전까지 갱신여부에 대한 통지가 없어 묵시적 갱신이 되었다며 만기일 1개월 전부터 기산하여 3개월 후면 효력이 발생한다고 하는 주장하는 경우가 있습니다. 즉 계약이 종료하고 2개월만 있으면 집을 비우고 나갈 수 있다고 하는 것이죠.
하지만 이는 규정을 잘못 해석한 것으로 보입니다. 세입자가 언제든지 해지할 수 있는 계약은 묵시적 갱신이 된 계약을 말하는 것이고 전 임대차계약에 대해서는 갱신여부를 정할 수 있을 뿐입니다. 2개월 전까지 계약 갱신 여부에 대한 통지가 없으니 묵시적 갱신이 될 것은 맞지만 2개월 전부터 만기일까지는 전 임대차 기간이므로 아직 계약이 갱신된 경우가 아닙니다.
그러므로 만기일 1개월 전에 나가겠다는 세입자의 말은 전 임대차계약의 갱신을 하지 않겠다는 통지에 해당할 뿐이고 이는 법에 정한 기간을 지키지 않았기 때문에 효력이 없습니다.
따라서 만기일이 지나고 묵시적 갱신이 된 이후 계약해지 통지를 새롭게 하여야 하며 이 통지를 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 할 것입니다. 즉, 만기일 1개월 전 통지 시점부터 3개월을 계산하는 것이 아니라는 것입니다.
묵시적 갱신 후 중도해지 시 중개수수료 부담
묵시적 갱신이 된 이후 세입자를 언제든지 계약해지를 통지하고 집을 비울 수 있습니다. 이 경우 집주인은 계약기간 중에 나가는 것이라며 세입자에게 중개수수료를 내라고 하는 경우가 있습니다.
하지만 이는 집주인이 비용을 아끼고 싶은 마음일 뿐 정당한 요구라고 할 수 없습니다. 앞서 언급했듯 묵시적 갱신된 경우 세입자는 법에 따라 계약 해지 통지를 하면 3개월 후에 정당하게 나갈 권리가 생기는 것이기 때문입니다. 따라서 세입자는 중개수수료를 부담할 필요가 없습니다.
다만 계약해지를 통지하고 3개월 전에 먼저 나가려고 한다면 중개수수료를 세입자가 부담하여야 할 것입니다.
묵시적 갱신 후 계약갱신요구권
세입자는 전세나 월세 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대차계약의 갱신을 1회에 한하여 요구할 수 있습니다.
계약이 묵시적 갱신된 경우에도 계약갱신요구권을 한 번도 행사한 사실이 없다면 묵시적 갱신된 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 여러 번 되었다고 하더라도 마찬가지입니다.
이때 집주인은 주택임대차보호법에 규정한 정당한 사유를 들어 계약갱신을 거절할 수도 있습니다.